2023-04-29 07:22來源：
2021年底，歐洲和塞浦路斯的經(jīng)濟逐漸從兩年的“過山車”式封鎖中復(fù)蘇，股市創(chuàng)歷史新高，通貨膨脹加劇。
一年后，供應(yīng)鏈中斷不那么嚴重(例如，全球集裝箱運價指數(shù)從9304美元下降到2404美元，下降了74%)，股市下跌(例如，標準普爾500指數(shù)從4750美元下降到3800美元，下降了19.5%)，通貨膨脹率似乎已達到約8-9%的峰值。烏克蘭戰(zhàn)爭及其相關(guān)的地緣政治變化，歐盟迅速擺脫俄羅斯作為主要能源供應(yīng)國的地位，以及利率上升，所有這些都導(dǎo)致了(并仍在導(dǎo)致)跨資產(chǎn)類別風(fēng)險的重大重新定價，尤其是那些高杠桿的資產(chǎn)(如房地產(chǎn))。這種重新定價將在2023年繼續(xù)，特別是隨著其他投資機會越來越有吸引力。
我們的分析將分為兩部分:建立一個評估框架，然后用它來分析塞浦路斯。
更高的可支配收入、人口擴張、更寬松的貸款要求和更低的利率都有助于提高房屋價值。與住宅房地產(chǎn)類似，商業(yè)房地產(chǎn)的價格往往隨著GDP的增長而上漲，而當(dāng)利率和其他投資的回報更高時，價格則會下降。國際投資者對住宅和商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的房地產(chǎn)價格動態(tài)都有影響。
考慮到上述因素，讓我們展望一下2023年的每一個驅(qū)動因素。
由于通貨膨脹和利率上升，可支配收入可能會減少。信貸狀況正在全面收緊，抵押貸款、開發(fā)和投資的利率正在上升。
另一方面，由于來自烏克蘭、俄羅斯、白俄羅斯和其他國家的移民，人口大幅增加，導(dǎo)致某些地區(qū)的住宅租金和價格飆升。海外投資者的涌入，特別是來自黎巴嫩和以色列的投資者，也導(dǎo)致某些房地產(chǎn)類型的價格上漲(主要是拉納卡的小型住宅單位和旅游設(shè)施)。
在商業(yè)房地產(chǎn)方面，GDP持續(xù)增長，但隨著利率上升和另類投資回報率上升，投資房地產(chǎn)以獲得收入回報/資本增值的吸引力已經(jīng)下降(例如，塞浦路斯政府10年期債券的收益率目前為4.2%，希臘和塞浦路斯的銀行正在發(fā)行優(yōu)先股和二級債券，票面利率為7.0-10.0%)。
上述情況表明，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場增長的主要驅(qū)動力可能是人口增長、海外投資和粘性供應(yīng)(需要2-4年才能增加有意義的庫存水平)。不利因素是可支配收入減少和利率上升。由于這些“緊張局勢”，合理的假設(shè)是一個雙層市場將會發(fā)展，就像利馬索爾和帕福斯已經(jīng)發(fā)生的那樣，在那里某些房產(chǎn)只針對外國人建造/銷售。
這里的主要問題是，這些外國人是否會繼續(xù)把塞浦路斯稱為他們的“家”，以使這些價格在中期內(nèi)保持可持續(xù)。答案可能是肯定的，因為當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境和政治穩(wěn)定(考慮到該地區(qū)正在發(fā)生的事情)以及“在任何地方工作”的經(jīng)商方式都對塞浦路斯有利。
重要的是要強調(diào)“粘性供應(yīng)”是如何導(dǎo)致價格上漲的，隨著更多項目的宣布(特別是在西利馬索爾和拉納卡的部分地區(qū))，這種情況可能會在中期內(nèi)發(fā)生變化。
自2008年住房危機和2013年銀行業(yè)危機以來，新屋建設(shè)尚未完全恢復(fù)，住房供應(yīng)仍接近歷史低點。庫存緊張使得許多人買不起房子，尤其是首次購房者。此外，那些近年來以極低抵押貸款利率購買住房的人仍在原地不動，進一步限制了整體住房供應(yīng)。
需求方面受到過去十年人口增長(2011-2021年增加8.5萬人)、2022年烏克蘭戰(zhàn)爭導(dǎo)致的移民涌入(約2萬人)以及黎巴嫩和以色列的額外流入(這些人不是永久居民，因此沒有記錄，但已經(jīng)購買或正在租賃房地產(chǎn))的顯著影響。除此之外，我們還應(yīng)該加上住宅房地產(chǎn)投資者的涌入，尤其是短期租賃(既針對游客，也針對商務(wù)旅行者)。
我們預(yù)計2023年塞浦路斯的住房市場不會出現(xiàn)大幅調(diào)整，因為經(jīng)濟仍然強勁，住房需求仍然相對較高。事實上，低供給和強勁需求意味著房價不太可能在不久的將來大幅下跌。
然而，未來一年房價增長放緩和銷售下降的可能性，可能會讓潛在買家更容易獲得負擔(dān)得起的住房。我們對商業(yè)地產(chǎn)不那么樂觀，該領(lǐng)域的另類投資機會在過去一年大幅增加。再加上利率上升，可能會導(dǎo)致中短期內(nèi)房價的重新定價，尤其是小戶型和日期較長的房產(chǎn)。
對房地產(chǎn)價格的分析到此結(jié)束。
對于那些愿意考慮塞浦路斯走向何方的人來說，考慮一下老鷹樂隊(Eagles)的歌曲《加州旅館》(Hotel California)中描述的“塞浦路斯夢”和“加州夢”之間的相似之處是很有趣的。這兩個地方都吸引了尋求陽光、低稅收和機會的人們，但隨著時間的推移，這兩個地方的現(xiàn)實并不總是像最初的期望那樣。
塞浦路斯似乎是世界動蕩地區(qū)的一片美麗綠洲。成千上萬的人移民到塞浦路斯，尋找陽光、低稅收和金錢，但許多人發(fā)現(xiàn)這個夢想是海市蜃樓。正如酒店的守夜人解釋的那樣，“我們是按程序接待的?！痹谠S多方面，塞浦路斯從成立之初就被設(shè)定為“接受”。1990年，當(dāng)塞浦路斯開始吸引俄羅斯人和其他在東歐做生意的人時，“塞浦路斯夢”誕生了——一個等待任何足夠大膽的人去攫取的瞬間財富的夢想。成千上萬的人涌入這個國家，希望并期望找到一個更友好的地方做生意。
然而，隨著時間的流逝，大多數(shù)人都沒有找到它。寬松的監(jiān)管環(huán)境和友好的銀行已經(jīng)一去不復(fù)返，大型投資集團很快就控制了特定行業(yè)，歐盟監(jiān)管機構(gòu)也接管了該國的大部分機構(gòu)。自2013年以來，大多數(shù)個人投資者已從獨立的尋寶者淪為依賴的服務(wù)商。在某種意義上，一種虛假的希望從一開始就被寫入塞浦路斯的結(jié)構(gòu)中。
這與伊格爾斯在加州的發(fā)現(xiàn)類似。盡管他們與該州有聯(lián)系，但老鷹樂隊的成員都不是來自該州。唐·亨利說:“我們都是來自中西部的中產(chǎn)階級孩子?！都又萋灭^》是我們對洛杉磯上流生活的演繹。”
隨著塞浦路斯從一個封閉的小社區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)閲H旅行者和商業(yè)的游樂場，人們很容易帶著玫瑰色的眼鏡回顧過去。然而，我確信，這種迅速的轉(zhuǎn)變將導(dǎo)致許多人落后，從而破壞其社會結(jié)構(gòu)。
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