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希臘房地產(chǎn)價格上漲的問題始于希臘退出十年經(jīng)濟危機之后，是大型房地產(chǎn)集團兩個投資項目的核心，以及成千上萬的家庭在尋找合適的購買機會。

根據(jù)趨同估計，從宣傳的角度來看，房地產(chǎn)市場的一個重要邀請是供需平衡，與此同時，每個人都在“尋找”價格穩(wěn)定并可能出現(xiàn)小幅回調(diào)的時間。

比雷埃夫斯銀行的財務(wù)分析，上周以“希臘房地產(chǎn)市場：兩者之間的深層和結(jié)構(gòu)性平衡要約和需求。”

正如Elias Lekkos在RES/IPA中指出的那樣，比雷埃夫斯銀行金融分析和投資戰(zhàn)略主管“研究的一個關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)是，房地產(chǎn)價格的上漲已經(jīng)超過了預(yù)期經(jīng)濟增長率和希臘家庭可支配收入的增加證明了這一點”

然而，RES的Lekkos先生強調(diào)，這一事實“不應(yīng)使我們得出希臘房地產(chǎn)市場受制于“泡沫”的結(jié)論，而泡沫破裂只是時間問題。未來一段時間，房地產(chǎn)的增長速度很可能會放緩，然而，研究中記錄的供需失衡意味著價格水平很難下降?！?/p>

根據(jù)研究數(shù)據(jù)，從2016年到2022年，住宅房地產(chǎn)價格的累計增長率比基本面演變所證明的增長率高出14%希臘經(jīng)濟的宏觀經(jīng)濟變量。

對導(dǎo)致這種顯著差異的因素的研究得出的結(jié)論是，希臘經(jīng)濟在危機和衰退期間的發(fā)展造成了住宅房地產(chǎn)供需之間的嚴重失衡，不幸的是，短期內(nèi)很難彌合這種失衡。從一開始的數(shù)據(jù)來看，我們在研究中注意到，房地產(chǎn)價格的垂直下降充分反映了希臘家庭可支配收入和消費的減少，以及房地產(chǎn)稅的急劇逆周期增加（即在價格和購買量下降的時期增加稅收）。因此，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從希臘經(jīng)濟的驅(qū)動力變成了經(jīng)濟活動的威懾因素，然后變得完全默默無聞。

然而，市場力量仍然活躍，價格復(fù)蘇，加上需求條件的改善和金融限制的解除，導(dǎo)致建筑許可證的增加和新投資的增加。

如何量化供需失衡

根據(jù)該研究的計算，建筑活動在2005年達到頂峰，發(fā)放了6.6萬份建筑許可證，相當(dāng)于19.5萬套住房。自那以后，這種下降一直在持續(xù)，導(dǎo)致2012年及以后的建筑活動水平處于歷史低位，每年發(fā)放的許可證相當(dāng)于1.6萬套住宅。

因此，在2001-2011年人口普查期間，住房數(shù)量增加了91.7萬套，而在2012-2022年的下一個十年，研究估計只增加了15.5萬套。與此同時，在2001-2011年期間的需求方面，家庭數(shù)量增加了582000戶，而從2012年到2022年，我們估計只會創(chuàng)造19.7萬戶家庭。此外，近年來出現(xiàn)的一個新特點是短期租賃導(dǎo)致的住房需求增加。

這一需求是家庭住房需求的補充，目前已達到17萬套住房。

總之，世行分析師估計，研究中發(fā)現(xiàn)的不平衡只不過是我們估計在過去十年中建造的15.5萬套新住宅與367000套新住宅總需求（19.7萬套新家庭加上17萬套短期租約）之間的距離的乘積。因此，正是這種約21.2萬套住房的供應(yīng)與需求的短缺，導(dǎo)致了14%的房價累計估值高于收入增長水平?？紤]到供需差距的大小，預(yù)計房價下跌將有所放緩，但不會出現(xiàn)負面影響。

所有這些的結(jié)果是，房地產(chǎn)市場正處于經(jīng)濟周期的關(guān)鍵時刻，潛在買家仍然愿意接受賣家不斷增長的需求，但有明顯的疲勞跡象，為我們進入下一個周期做好準備，在這個周期中，更高的價格將伴隨著交易/銷售額的下降。