2023-05-08 09:03來源：
2月16日，葡萄牙政府推出了“Mais Habita??o”這一法律項(xiàng)目，旨在對抗該國飆升的房地產(chǎn)購買和租金價(jià)格。除其他措施外，它還建議終止政府的黃金簽證計(jì)劃，該計(jì)劃向在葡萄牙購買房產(chǎn)的富有外國投資者發(fā)放居留許可。
最近公布的供議會(huì)討論的法案的最終措辭似乎并不像最初擔(dān)心的那樣極端。投資者已經(jīng)申請或希望續(xù)簽的黃金簽證計(jì)劃轉(zhuǎn)換為D2（企業(yè)家）簽證的特殊制度，保留持有人一年七天的居住要求。不會(huì)采取受到嚴(yán)厲批評的追溯措施。政府還提議允許那些投資支持“藝術(shù)生產(chǎn)和文化遺產(chǎn)恢復(fù)或維護(hù)”的人獲得基于投資的居住許可。然而，投資房地產(chǎn)的選擇將被取消。
關(guān)閉葡萄牙最受歡迎的投資路線的決定真的有助于解決住房問題嗎？幾年來，黃金簽證計(jì)劃一直備受爭議，一些人將該國的住房危機(jī)歸咎于此。然而，現(xiàn)實(shí)遠(yuǎn)比這復(fù)雜，該節(jié)目對房地產(chǎn)市場的影響往往被夸大了。讓我們看看黃金簽證是否真的使情況惡化，并探討如何利用外國投資來解決這個(gè)問題。
葡萄牙的住房危機(jī)，問題有多嚴(yán)重？
葡萄牙的住房危機(jī)是一個(gè)復(fù)雜的問題，影響著越來越多的公民。2022年第三季度，葡萄牙住宅銷售中值為1492歐元/平方米，同比增長率為+13.5%，比上年大幅增長。除維塞烏-D?o Laf?es外，所有次區(qū)域都觀察到了這種增長。房價(jià)中位數(shù)最高的三個(gè)次區(qū)域是阿爾加維，以及里斯本和波爾圖的大都市地區(qū)，這兩個(gè)地區(qū)的購房者納稅居所價(jià)值也最高。
葡萄牙的住房危機(jī)對低收入家庭來說尤其具有挑戰(zhàn)性，根據(jù)勞工部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年剛剛超過一半的葡萄牙工人月收入低于1000歐元。對于30歲以下的人來說，這一數(shù)字更令人不安——大約65%的這一年齡段的代表收入低于1000歐元。這意味著相當(dāng)一部分人口越來越買不起住房。根據(jù)歐盟統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2020年至2021年間，葡萄牙房價(jià)上漲了157%，而2015年至2021年，租金上漲了112%。在過去的12年里，葡萄牙的房價(jià)在過去12年里飆升了80%以上，超過了歐盟的平均水平。
根據(jù)Confidencial Imobiliario收集的數(shù)據(jù)，自2015年以來，熱門旅游目的地里斯本的租金上漲了65%，同期銷售價(jià)格飆升了137%。另一家房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司Casafari的數(shù)據(jù)顯示，去年，租金上漲了37%，超過了巴塞羅那或巴黎。
住房門戶網(wǎng)站Imovirtual進(jìn)行了一項(xiàng)研究，發(fā)現(xiàn)里斯本一居室公寓的平均租金約為1350歐元，而每月最低工資僅為760歐元。
政府有什么建議？
除了終止黃金簽證計(jì)劃外，葡萄牙政府還計(jì)劃采取其他幾項(xiàng)措施來應(yīng)對住房危機(jī)。這些措施包括迫使空置房產(chǎn)的業(yè)主將其出租，優(yōu)先考慮年輕的租房者、單親家庭和收入大幅下降的家庭。政府還對新租賃合同中的租金漲幅設(shè)定了上限，將其限制在比前一份合同高出2%以內(nèi)。
推出的另一項(xiàng)重要措施是暫停通過旅游住宿平臺(tái)進(jìn)行短期度假租賃的新許可證，但農(nóng)村地區(qū)除外。此舉旨在通過減少可用于短期租賃的房產(chǎn)數(shù)量，轉(zhuǎn)而用于長期租賃，來緩解住房市場的壓力。
政府也在采取措施將商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為住宅，目的是增加可用住房的供應(yīng)。這項(xiàng)措施特別針對商業(yè)地產(chǎn)可能空置或未充分利用的城市地區(qū)，同時(shí)住房需求持續(xù)增長。
黃金簽證持有者對住房狀況負(fù)責(zé)嗎？
一些重要的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)
黃金簽證計(jì)劃于2012年啟動(dòng)。截至2023年2月，共發(fā)放了11758張黃金簽證，以及19171張家庭成員居住許可。該計(jì)劃在吸引房地產(chǎn)投資方面特別成功，通過房地產(chǎn)購買獲得了10755個(gè)黃金簽證，在68520億歐元的總投資中，共有61180億歐元投資于房地產(chǎn)。
總理安東尼奧·科斯塔一直直言不諱地批評房地產(chǎn)投資額高，創(chuàng)造的就業(yè)機(jī)會(huì)少。盡管該項(xiàng)目在吸引外國投資方面很受歡迎，但科斯塔強(qiáng)調(diào)，通過該項(xiàng)目只創(chuàng)造了22個(gè)工作場所，他認(rèn)為這是一個(gè)主要弱點(diǎn)。在他看來，對房地產(chǎn)投資的關(guān)注導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的潛在通脹，錯(cuò)過了吸引其他行業(yè)投資的機(jī)會(huì)，這些行業(yè)可以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，并有助于長期經(jīng)濟(jì)增長。
國家統(tǒng)計(jì)局（INE）于2022年發(fā)布了最新的建筑和住房統(tǒng)計(jì)報(bào)告，涵蓋2015年至2021年。報(bào)告顯示，在此期間交易了165682套住房，這是一個(gè)新的最高值，與2020年相比增長了20.5%。
雖然國家統(tǒng)計(jì)局提供的信息圖不允許交易住房的確切數(shù)量，但根據(jù)下圖，2015年至2021年間交易的住房數(shù)量可能約為934000套。2015年的建筑和住房報(bào)告顯示，2012年至2014年間交易了約24萬套住房，從2012年啟動(dòng)黃金簽證計(jì)劃到2021年，共交易了1174000套住房，這反映了最新的可用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
根據(jù)保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人CIA Landlords的一項(xiàng)研究，由于低工資和高租金，里斯本被列為世界上第三個(gè)最不適合居住的城市。葡萄牙目前8.2%的通貨膨脹率只會(huì)加劇這一問題。
葡萄牙國家統(tǒng)計(jì)局（INE）8月發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)查顯示，葡萄牙的住房危機(jī)也導(dǎo)致了過度擁擠的條件，因?yàn)槌^10%的人口現(xiàn)在生活在這種條件下。阿爾加維地區(qū)是全國平均房價(jià)最高的地區(qū)，擁堵率最高，為13.7%，緊隨其后的是里斯本（13%）和波爾圖（11.3%）。
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使用SEF統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行的進(jìn)一步計(jì)算顯示，截至2021年底，通過房地產(chǎn)投資途徑獲得了8911張黃金簽證。這意味著，自2012年推出簽證以來，Golden Visa投資者購買的8911套房地產(chǎn)約占1174000套交易量的0.76%。
“在過去的10年里，家庭申請的總數(shù)達(dá)到了19000份。有人真的認(rèn)為每年購買1900套公寓會(huì)推高房價(jià)嗎？“荒謬”，支持Discus Holdings Ltd的總經(jīng)理Laszlo Kiss，該公司是一家提供投資遷移的公司，他在該行業(yè)有32年的經(jīng)驗(yàn)。
通過將黃金簽證持有者對房地產(chǎn)的總投資除以通過房地產(chǎn)購買途徑發(fā)放的黃金簽證數(shù)量，我們可以看到，項(xiàng)目參與者購買一次房地產(chǎn)的平均成本為568863歐元。顯然，這個(gè)價(jià)格范圍內(nèi)的房產(chǎn)并不是葡萄牙房地產(chǎn)市場目前缺乏的，如果我們考慮購買多個(gè)單元用于租賃，這些單元已經(jīng)在租賃市場上了。此外，通過黃金簽證計(jì)劃進(jìn)行的部分房地產(chǎn)投資包括商業(yè)地產(chǎn)，尤其是酒店業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)。
如果我們討論的是在葡萄牙購買房產(chǎn)但沒有獲得黃金簽證的外國投資者，他們對房地產(chǎn)市場的貢獻(xiàn)也是微不足道的。例如，2022年上半年，國際投資者僅占所有房地產(chǎn)交易的3%。為了強(qiáng)調(diào)黃金簽證申請人的購買比例很小，他們在同期的所有交易中只占0.6%。
如果黃金簽證不是問題的根源，那么是什么呢？
Laszlo Kiss認(rèn)為：“西班牙和葡萄牙（以及許多其他國家）房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要原因是其央行將歐元利率保持在接近零的政策。誰不想以1.5%的利率獲得20年期的抵押貸款，而每月還款卻很低？”。然而，有不同的因素加劇了這場危機(jī)。
專家們將這種情況歸因于自2018年以來，每售出10套住房，就只建造了一套，這造成了經(jīng)濟(jì)適用房選擇的短缺。房地產(chǎn)供應(yīng)越來越不足，無法滿足高需求?！拔覀冃枰诂F(xiàn)有需求的基礎(chǔ)上找到更多的供應(yīng)，這樣價(jià)格才能穩(wěn)定下來”，21世紀(jì)新人壽保險(xiǎn)公司經(jīng)理Ricardo Reis在最近接受歐洲新聞網(wǎng)采訪時(shí)表示。造成這種短缺的原因有幾個(gè)。
旅游業(yè)
其中一個(gè)問題就是不斷增長的旅游流量。2019年，葡萄牙吸引了創(chuàng)紀(jì)錄的2600多萬外國游客，去年吸引了1530萬，比前一年的疫情限制增長了158%。預(yù)計(jì)2023年增長33%。由于缺乏可用的住房選擇，當(dāng)?shù)厝嗽絹碓蕉嗟睾灻笈e行公投，停止里斯本的短期度假租賃。
波爾圖大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院2021年進(jìn)行的一項(xiàng)研究調(diào)查了將住宅轉(zhuǎn)為旅游住宿對里斯本和波爾圖大都市地區(qū)房地產(chǎn)市場的影響。結(jié)果顯示，短期租賃的自由化對城市的房價(jià)產(chǎn)生了重大影響，城市中住房轉(zhuǎn)化為旅游業(yè)的比例更高。該研究估計(jì)，STR增加1%，里斯本和波爾圖的房價(jià)分別平均上漲14%和21.3%。這代表了住房供應(yīng)總量下降對房價(jià)的平均影響，盡管沒有控制其他因素，這會(huì)使系數(shù)變小。
該研究還提供了這種影響的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)，指出從2011年1月到2019年12月，里斯本和波爾圖市轉(zhuǎn)移給STR的住房累計(jì)份額分別為5.787%和5.475%。同期，里斯本和波爾圖的房價(jià)分別上漲了76.9%和79%。這些發(fā)現(xiàn)表明，通過STR將住宅轉(zhuǎn)移到旅游住房對房價(jià)產(chǎn)生了顯著影響，導(dǎo)致里斯本和波爾圖大都市地區(qū)的房價(jià)大幅上漲。
研究還發(fā)現(xiàn)，STR比例較高的城市的住房彈性較低，這表明房地產(chǎn)從住房向旅游業(yè)轉(zhuǎn)換的調(diào)整主要是通過提高房價(jià)而不是增加供應(yīng)量來實(shí)現(xiàn)的。允許業(yè)主將房地產(chǎn)從住房轉(zhuǎn)移到旅游業(yè)的這一意外后果是，由于住房供應(yīng)缺乏彈性，房價(jià)大幅上漲。
高移民流量
根據(jù)SEF的數(shù)據(jù)，葡萄牙的移民人口連續(xù)第七年增加，2022年達(dá)到752252人。這標(biāo)志著與前一年相比，移民人數(shù)增加了58365人，增幅為8.3%。與此同時(shí)，外國投資者及其家庭成員獲得的黃金簽證數(shù)量分別為1281張和1588張，僅占2022年總移民流量的0.38%。
在過去一年中，葡萄牙移民人數(shù)增長最多的是巴西和印度。巴西社區(qū)仍然是葡萄牙最大的移民群體，有超過23萬人，自2021年以來增長了13%。同樣，印度社區(qū)也增長了13%，達(dá)到約34000名居民，成為葡萄牙第四大移民人口。
與使用黃金簽證計(jì)劃的投資者不同，通過不同類型的國家D簽證來到葡萄牙的移民，如個(gè)體企業(yè)家、被動(dòng)收入者或數(shù)字游牧民，通常會(huì)尋求更實(shí)惠的住房選擇，這可能會(huì)導(dǎo)致在房地產(chǎn)市場，特別是在租賃行業(yè)，與當(dāng)?shù)厝丝诘母偁幖觿 ?/p>
然而，移民僅占葡萄牙總?cè)丝?0270865的7.3%。這意味著，如果建設(shè)速度和數(shù)量足夠，就有可能滿足需求。
缺乏社會(huì)住房
社會(huì)住房短缺是整個(gè)住房危機(jī)的一個(gè)關(guān)鍵方面，因?yàn)樗苯佑绊懭鮿萑后w。根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施和住房部長佩德羅·努諾·桑托斯的說法，社會(huì)住房僅占葡萄牙所有公共住房的2%，而維也納的社會(huì)住房占住房存量的60%。
里斯本市政廳被公認(rèn)為葡萄牙最大的房地產(chǎn)所有者，擁有25000套社會(huì)住房，但目前并非所有這些單元都已分配。據(jù)里斯本住房部助理市長菲利帕·羅斯塔報(bào)告，截至2022年7月，由于需要翻新，1690個(gè)社會(huì)住房單元未分配。盡管收到了6000份來自有需要家庭的申請，但當(dāng)時(shí)只有36所空置的社會(huì)住房。
然而，在翻修房屋之前，需要里斯本市政府批準(zhǔn)重建項(xiàng)目，這是另一個(gè)挑戰(zhàn)。這導(dǎo)致項(xiàng)目審批速度不夠快，從而導(dǎo)致施工率低。
建筑成本
如前所述，自2018年以來，每售出10套房屋，就有一套房屋建成，這一比例令人擔(dān)憂。我們與合作伙伴和房地產(chǎn)投資基金的經(jīng)驗(yàn)表明，由于官僚程序，里斯本市新開發(fā)或建設(shè)項(xiàng)目的審批過程可能需要長達(dá)兩年的時(shí)間。
根據(jù)最新的建筑和住房統(tǒng)計(jì)報(bào)告，2021年，葡萄牙共有15065棟建筑獲得家庭住房新建許可，另有4900棟建筑獲得翻新許可。然而，這些數(shù)字不足以滿足102.7萬人的需求，更不用說其他受住房危機(jī)影響的群體了。
盡管2021年翻新和建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)率略有上升，與2020年相比增長12.6%，與2019年相比增長14.1%，翻新項(xiàng)目增長1.5%，但這一數(shù)字仍然不足。2021年，該國約有22384套住房竣工，比前一年增長10.2%。
盡管在過去兩年中，批準(zhǔn)率和建設(shè)率有所提高，但仍不足以滿足人口的需求。與其關(guān)閉外國房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，不如利用這些投資來刺激建筑利率，更有效地解決住房危機(jī)。
如何利用外國投資來應(yīng)對住房危機(jī)？
葡萄牙并不是唯一一個(gè)面臨住房危機(jī)的國家。柏林、馬德里和巴黎等其他歐洲國家的首都也在努力解決類似的問題，盡管程度不同。據(jù)世界經(jīng)濟(jì)論壇（World Economic Forum）報(bào)道，新冠肺炎疫情加速了全球住房短缺。封鎖和建筑禁令導(dǎo)致全球土地價(jià)格飆升，導(dǎo)致開發(fā)商出現(xiàn)重大延誤。此外，供應(yīng)鏈中斷、材料短缺和勞動(dòng)力挑戰(zhàn)進(jìn)一步阻礙了新房供應(yīng)。大范圍的通貨膨脹也導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)只有在高于最初預(yù)期的銷售和租賃水平下才可行。
城市如何利用外國房地產(chǎn)投資來應(yīng)對住房危機(jī)？
1.向國家基金捐款。
遭受住房危機(jī)的國家可以采用可持續(xù)增長基金的投資方案，加勒比五國——安提瓜和巴布達(dá)、多米尼克、格林納達(dá)、圣盧西亞和圣基茨和尼維斯——提供了這一方案（注：基金的確切名稱可能因國而異）。這使得投資者可以向國家發(fā)展基金貢獻(xiàn)一定數(shù)額的資金，以換取公民身份。葡萄牙和其他歐洲國家可以推出類似的計(jì)劃，為投資者提供居住許可，讓他們向類似的基金大量捐款，用這筆錢來提高建筑費(fèi)率。
馬耳他共和國個(gè)人投資者計(jì)劃于2021年更名為馬耳他的特殊投資者入籍政策，要求在12個(gè)月的居住期內(nèi)提供75萬歐元，并在此期間后授予投資者公民身份。在2016年最受歡迎的時(shí)候，該項(xiàng)目吸引了2.799億歐元的捐款，在疫情后的2020年，也就是最后一年，吸引了1.218億歐元的捐贈(zèng)。加勒比國家并不急于分享有關(guān)其公民計(jì)劃的信息，但我們可以估計(jì)，2022年格林納達(dá)從投資者那里獲得了約9693萬美元的捐款，27%的國家選擇了這一選擇。在安提瓜和巴布達(dá)，捐贈(zèng)選項(xiàng)更受歡迎，2020-2022年，89.5%的投資者選擇了國家基金選項(xiàng)。盡管我們不知道確切的收入數(shù)字，但我們可以看到捐款刺激了這些島嶼的發(fā)展。安提瓜和巴布達(dá)將國家基金的捐款用于發(fā)展該國的旅游業(yè)、農(nóng)業(yè)、服務(wù)業(yè)和貴金屬行業(yè)。例如，它用了4500萬美元擴(kuò)建機(jī)場。
現(xiàn)在，讓我們做一些計(jì)算：如果去年葡萄牙黃金簽證申請人中有一半選擇捐款，捐款被設(shè)定在10萬歐元的合理水平（因?yàn)檫@畢竟不是一個(gè)投資公民計(jì)劃），這意味著該國的預(yù)算將獲得6400萬歐元。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的最新報(bào)告，平均建筑價(jià)格為每平方米492歐元，它將能夠建造約12.99萬平方米的住房，用于社會(huì)或負(fù)擔(dān)得起的租金。
Discus Holdings Ltd董事總經(jīng)理拉斯洛·基斯（Laszlo Kiss）認(rèn)為，捐款是國家和投資者的雙贏選擇。他說：“這顯然是政府預(yù)算的贏家，因?yàn)檫@筆錢可以用于崇高的社會(huì)事業(yè)?！?。
2.修復(fù)廢棄的住宅。
在里斯本，有25999棟建筑空置，約占所有城市住宅的15%。這些建筑往往被長期廢棄，需要翻新。投資者可以有機(jī)會(huì)購買和修復(fù)這些建筑的一部分，并有義務(wù)在以后將其改建為酒店，以緩解旅游住房對當(dāng)?shù)刈∷薜膲毫?。如前所述，通過向國家基金捐款，這些建筑的另一部分可以變成社會(huì)住房?；蛘撸顿Y者可以選擇購買和翻新房屋，然后以當(dāng)局限制的最高租賃價(jià)格將其出租，以換取居住許可和租金收入的稅收優(yōu)惠。
3.建造出租的新建筑
葡萄牙房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者協(xié)會(huì)的Pedro Vicente認(rèn)為，創(chuàng)建一個(gè)直接投資建造房屋出租的選項(xiàng)“將是最相關(guān)的因素，它將賦予Golden Visa真正的意義，有助于解決我們在葡萄牙生活的這場住房危機(jī)”。他表示：“加上稅收優(yōu)惠（此類建筑的增值稅為6%），Golden Visa將被用來構(gòu)成一個(gè)真正的以租代建的行業(yè)，在公司手中，將在短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生效果”。
4.商業(yè)地產(chǎn)投資
對外國投資者的限制可能僅限于為黃金簽證計(jì)劃購買商業(yè)地產(chǎn)。這并沒有剝奪他們購買住宅的權(quán)利，但使他們有義務(wù)投資商業(yè)地產(chǎn)以獲得居住許可。這將為經(jīng)濟(jì)吸引資金，并創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。如果商業(yè)地產(chǎn)是酒店，這也將緩解旅游住房市場的壓力，并有助于在不使用更多當(dāng)?shù)刈》康那闆r下滿足高需求。
專家表示，匈牙利等一些國家使用的政府債券選項(xiàng)可能不是葡萄牙的最佳選擇?！拔靼嘌篮推咸蜒揽梢宰约喝谫Y，特別是在金融市場的低利率下，因此債券投資不會(huì)給國家?guī)韲?yán)重的金融優(yōu)勢。這是保加利亞停止其公民計(jì)劃的主要原因之一”，政府批準(zhǔn)的匈牙利計(jì)劃代理人Laszlo Kiss說。
為了解決人們對黃金簽證計(jì)劃潛在洗錢問題的擔(dān)憂，有兩種可能的途徑來緩解這些擔(dān)憂。首先，可能會(huì)對某些被認(rèn)為不安全的國家的護(hù)照持有人施加限制，限制他們的申請資格。其次，可以從馬耳他類似銀行的勤奮程序中獲得靈感，實(shí)施更嚴(yán)格的合規(guī)程序。這將允許進(jìn)行仔細(xì)的選擇過程，以最大限度地降低向投資計(jì)劃參與者發(fā)放居留許可的風(fēng)險(xiǎn)。
簡言之，理想的修改后的黃金簽證計(jì)劃將提供各種房地產(chǎn)投資選擇，目的是增加住房市場的供應(yīng)，同時(shí)從國家的角度確保安全，并保持投資者的盈利能力。葡萄牙當(dāng)局可以借鑒其他國家的許多成功案例。
在失去通過房地產(chǎn)投資途徑獲得居留許可的機(jī)會(huì)后，外國投資者可能會(huì)開始在其他國家尋找更穩(wěn)定、更透明的投資機(jī)會(huì)?？偟膩碚f，葡萄牙的國際形象將受到損害，使該國的商業(yè)吸引力降低，而住房危機(jī)仍將懸而未決。相反，外國投資可以作為解決這一問題的措施之一，通過刺激對翻新和酒店業(yè)務(wù)的投資，或者通過創(chuàng)建不同的捐贈(zèng)計(jì)劃。
葡萄牙房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者協(xié)會(huì)的Pedro Vicente不認(rèn)為政府會(huì)放棄并以某種修改的形式維持該計(jì)劃。然而，我們?nèi)匀幌Ｍ?dāng)局會(huì)考慮制定一個(gè)有利于投資者和經(jīng)濟(jì)的解決方案，同時(shí)也有可能幫助應(yīng)對危機(jī)。
葡萄牙黃金簽證目前仍然可以繼續(xù)申請，預(yù)計(jì)到2023年底。所以想趕政策的客戶歡迎聯(lián)系濱嶼移民，咨詢熱線400-880-2271，或者聯(lián)系我們在線顧問！
葡萄牙黃金簽證（文化藝術(shù)捐贈(zèng)項(xiàng)目）
約 ￥300萬元
葡萄牙黃金簽證（基金）
約 ￥430萬元
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