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本周四2月16日，葡萄牙行政部門提出了一項(xiàng)新的住房立法方案，其中包含解決住房部門危機(jī)的具體措施。 推出了新的激勵(lì)措施以將更多房屋投放市場(chǎng)，并推出了打擊房地產(chǎn)投機(jī)的新方法。 強(qiáng)調(diào)國(guó)家轉(zhuǎn)租、負(fù)擔(dān)得起的租金的稅收優(yōu)惠、禁止發(fā)放新的當(dāng)?shù)刈∷拊S可證和終止黃金簽證。

在部長(zhǎng)會(huì)議后的新聞發(fā)布會(huì)上，安東尼奧·科斯塔宣布了住房部門的一系列措施。 總理在里斯本的 Palácio Nacional da Ajuda 對(duì)記者發(fā)表講話時(shí)列出了打擊房地產(chǎn)投機(jī)的五項(xiàng)主要措施：增加住宅物業(yè)的供應(yīng)、簡(jiǎn)化許可程序、增加租賃房屋的數(shù)量、打擊投機(jī)和保護(hù)家庭。

這些措施旨在回應(yīng)“葡萄牙社會(huì)的核心和橫向關(guān)注”，不僅針對(duì)最貧困的家庭，也針對(duì)年輕人和中產(chǎn)階級(jí)家庭。 這些措施將在政府首腦宣布的 3 月 16 日部長(zhǎng)會(huì)議之前進(jìn)行公開(kāi)討論。

但政府的措施是什么？ 除了更深入和更長(zhǎng)期的政策外，這位高管還制定了 Mais Habita??o 計(jì)劃，旨在立即應(yīng)對(duì)近期市場(chǎng)上利率或租金的上漲。 

據(jù)財(cái)政部長(zhǎng)稱，政府估計(jì)這一系列措施將使國(guó)家花費(fèi) 9 億歐元。

增加住宅物業(yè)供應(yīng)

政府打算簡(jiǎn)化將商業(yè)地產(chǎn)或服務(wù)轉(zhuǎn)換為住宅用途的許可程序。 允許“無(wú)需更改任何土地使用計(jì)劃或土地使用許可證”的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換。 因此，獲得許可用于商業(yè)活動(dòng)或服務(wù)的財(cái)產(chǎn)可以重新轉(zhuǎn)換為住房。

“另一方面，國(guó)家將提供土地或建筑物，以便根據(jù)住房開(kāi)發(fā)合同將它們轉(zhuǎn)讓給合作社或私營(yíng)部門，以開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房”，安東尼奧·科斯塔強(qiáng)調(diào)說(shuō)。

總理提到，政府將對(duì)一組“專門用于模塊化建筑”的土地進(jìn)行兩次招標(biāo)，這是建筑領(lǐng)域的一項(xiàng)創(chuàng)新技術(shù)。 這種技術(shù)“可以顯著縮短施工時(shí)間”，同時(shí)“為提高能源效率做出重大貢獻(xiàn)”。

簡(jiǎn)化許可流程

第二個(gè)軸響應(yīng)“許可過(guò)程的緩慢”，尤其是因?yàn)檫@“給房屋投放市場(chǎng)的價(jià)格帶來(lái)了額外的財(cái)務(wù)成本”。 因此，政府在這方面提出了兩項(xiàng)主要措施。

“建筑項(xiàng)目和專業(yè)項(xiàng)目不再受市政許可的約束，商會(huì)根據(jù)設(shè)計(jì)師簽署的責(zé)任期限頒發(fā)許可”，總理強(qiáng)調(diào)。

這項(xiàng)措施“將伴隨著一個(gè)非常嚴(yán)厲的制裁框架，由工程師勛章和建筑師勛章適用于所有違反法律和建筑標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)師”。 因此，市政許可將僅限于“真正的城市評(píng)估”，這將“非常顯著地加快住房許可流程”

另一方面，許可程序也可能需要中央行政部門的各個(gè)實(shí)體進(jìn)行評(píng)估，行政部門規(guī)定“對(duì)不遵守法律規(guī)定的最后期限的公共實(shí)體進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰”。

“一旦法律規(guī)定的截止日期或發(fā)表意見(jiàn)或做出決定的最后期限已經(jīng)過(guò)去，欠款利息將為發(fā)起人的利益而計(jì)算，發(fā)起人可以使用這筆款項(xiàng)來(lái)扣除許可費(fèi)的成本，甚至，如果利息高于許可費(fèi)，您可以將其用于 IRS 或 IRC 扣除”，António Costa 補(bǔ)充道。

增加租賃市場(chǎng)上的房屋數(shù)量

總理強(qiáng)調(diào)，“在租賃市場(chǎng)上擁有更多房屋是根本”，為此有必要“增強(qiáng)房東的信心，使目前空置的房屋投放市場(chǎng)”。

“INE 數(shù)據(jù)顯示，有大量房屋處于可居住狀態(tài)，但尚未上市。有必要加強(qiáng)房東將房屋投放市場(chǎng)的信心，”他補(bǔ)充道。 .

從這個(gè)意義上說(shuō)，政府正在推進(jìn)兩項(xiàng)措施來(lái)增強(qiáng)房東的信心：“首先，國(guó)家建議以正常價(jià)格出租所有可用的房屋，為期五年，前提是我們獲得了權(quán)利出租”。 也就是說(shuō)，房東可以確定，在轉(zhuǎn)租給國(guó)家時(shí)，他將收到五年的租金，預(yù)支總理。

第二，對(duì)于業(yè)已存在或業(yè)主與租客訂立的合約，政府有意回應(yīng)業(yè)主的關(guān)注。

“我們將引入一項(xiàng)修正案，以便所有向國(guó)家稅務(wù)局提出的驅(qū)逐請(qǐng)求，在三個(gè)月的違規(guī)行為后，國(guó)家將立即更換租戶向房東支付到期租金，以便房東收取租金的權(quán)利沒(méi)有受到損害”，總理說(shuō)。

國(guó)家有責(zé)任設(shè)法收取欠款，首先檢查是否有“一些社會(huì)可接受的理由證明中斷支付租金是合理的”，即健康問(wèn)題，由于特殊情況導(dǎo)致的家庭失衡費(fèi)用或其他特殊情況。

“顯然，確保社會(huì)政策不取決于房東，而應(yīng)由國(guó)家來(lái)確保。國(guó)家必須與租戶確定合適的解決方案”，無(wú)論是暫時(shí)的收入支持解決方案還是更持久的解決方案情況，其中一項(xiàng)安置措施。

總理說(shuō)，面對(duì)一個(gè)沒(méi)有任何家庭緊急情況而拖欠房款的“專業(yè)違約者”，將由國(guó)家來(lái)進(jìn)行驅(qū)逐。

“我認(rèn)為這是兩項(xiàng)非常重要的措施，讓那些害怕將房屋投放市場(chǎng)的房東可以這樣做。要么因?yàn)樗麄兂鲎饨o國(guó)家，國(guó)家可以轉(zhuǎn)租，要么因?yàn)樗麄冏杂沙鲎饨o任何人他們想要并保證，在三個(gè)月不遵守租金后，國(guó)家保證支付租金，在試圖收取、支持或驅(qū)逐任何違約者之后，”他總結(jié)道。

還是在這一領(lǐng)域，政府打算增加公開(kāi)提供可負(fù)擔(dān)租金的住房。 “我們將確立一項(xiàng)原則，免除向國(guó)家或市政當(dāng)局出售任何類型財(cái)產(chǎn)的任何人的資本利得稅”。

對(duì)于那些擁有不打算使用的房屋并可以將其出售給州或市政當(dāng)局的人來(lái)說(shuō)，這是一項(xiàng)“非常強(qiáng)烈”的激勵(lì)措施，以便州和市政當(dāng)局可以增加他們擁有的住房數(shù)量，并將其置于負(fù)擔(dān)得起的租約”。

另一方面，政府打算設(shè)立 1.5 億歐元的信貸額度，以“資助市政當(dāng)局執(zhí)行強(qiáng)制性工程”。 隨著工程的開(kāi)展，其目的是“將一套住房市場(chǎng)之外的住宅推向市場(chǎng)”。

行政部門還將制定多項(xiàng)“激勵(lì)措施”，以便專門用于當(dāng)?shù)刈∷薜牟糠肿》恐胤底》渴袌?chǎng)。 目前已經(jīng)授予的當(dāng)?shù)刈∷拊S可證將在 2030 年重新評(píng)估。從那一年起，他們將接受“定期重新評(píng)估”。

“還將禁止頒發(fā)新的地方住宿許可證，但在該國(guó)內(nèi)陸的一系列城市的農(nóng)村住宿許可證除外，這些城市沒(méi)有城市壓力，農(nóng)村住宿可以為經(jīng)濟(jì)做出重要貢獻(xiàn)該領(lǐng)土的活力”。

政府還將允許目前在當(dāng)?shù)刈∷拗贫认聯(lián)碛泄⒉⑵滢D(zhuǎn)移到房屋租賃制度的業(yè)主在 2030 年之前享受零國(guó)稅局免稅，這“前提是他們選擇將房屋從當(dāng)?shù)刈∷揶D(zhuǎn)移到住宅直到 2024 年底”。

“另一方面，我們將對(duì)留在當(dāng)?shù)刈∷薜乃蟹慨a(chǎn)收取費(fèi)用，這是一項(xiàng)特別貢獻(xiàn)，收入將分配給 IHRU（住房和城市修復(fù)研究所），為住房政策提供資金，以便考慮到考慮到當(dāng)?shù)刈∷迣?duì)住房總價(jià)格產(chǎn)生的負(fù)外部性”，總理補(bǔ)充道。

行政部門還承諾“加強(qiáng)現(xiàn)有的稅收激勵(lì)措施，以促進(jìn)負(fù)擔(dān)得起的租賃。(...) 購(gòu)買這些房屋用于出租的費(fèi)用為零，因此，購(gòu)買房屋以進(jìn)行負(fù)擔(dān)得起的租賃的人的 IMT 將為零” .

“對(duì)于那些進(jìn)行修復(fù)工程以將房屋置于負(fù)擔(dān)得起的租賃基礎(chǔ)上的人，還將以 6% 的優(yōu)惠稅率繳納增值稅，對(duì)于那些在負(fù)擔(dān)得起的租賃基礎(chǔ)上擁有房屋的人，也將享受零 IMI?！澳切⒎课葜糜谪?fù)擔(dān)得起的租賃基礎(chǔ)上的人將完全免除國(guó)稅局對(duì)負(fù)擔(dān)得起的租金的財(cái)產(chǎn)收入的支付”，他補(bǔ)充說(shuō)。

政府還打算建立“針對(duì)空置房屋的強(qiáng)制租賃制度”，甚至“提高所有租賃的稅收優(yōu)惠”。

“目前為 28% 的共同稅率將降至 25%，這是讓更多房屋進(jìn)入租賃市場(chǎng)的重要稅收激勵(lì)措施?！?在這種情況下，稅收激勵(lì)措施也將得到加強(qiáng)，從而使租賃合同具有穩(wěn)定性，并在合同期限內(nèi)降低租金收入的稅率。

因此，適用于期限為 5 至 10 年的合同的 IRS 稅率從 23% 降至 15%。 在 10 到 20 年之間，它從 14% 下降到 10%，而在期限超過(guò) 20 年的合同中，稅率從 10% 下降到 5%。

打擊投機(jī)

在本章中，主要措施是取消授予新的黃金簽證。 至于已經(jīng)獲得的黃金簽證，“只有在業(yè)主自己的永久住所或其后代的住所，或者長(zhǎng)期放在租賃市場(chǎng)上的情況下，才會(huì)續(xù)簽”，即專門的房地產(chǎn)投資。

另一方面，考慮到租金已經(jīng)達(dá)到市場(chǎng)價(jià)值，政府明白是時(shí)候“限制新合約的新租金增長(zhǎng)”了。 在新合同中，新租金“必須是最后一次租金與更新的總和，這些更新本來(lái)可以進(jìn)行但最終沒(méi)有進(jìn)行”，并且“在 2023 年的具體情況下，正常更新應(yīng)該是 5.43%，我們?cè)O(shè)定了 2% 的增長(zhǎng)上限”，總理補(bǔ)充道。

因此，明年簽訂的新合同必須具有今年最后一次租金的價(jià)值，再加上未加的 3.43%，還可以考慮 2%，即長(zhǎng)期租金。歐洲央行定義的長(zhǎng)期通脹目標(biāo)。

保護(hù)家庭

至于政府列出的最后一個(gè)軸心，安東尼奧·科斯塔指出，減少債務(wù)的努力“有助于減少家庭的債務(wù)”，并允許“免除業(yè)主或房屋攤銷抵押貸款的資本利得稅為后代貸款”。

現(xiàn)在允許，為了攤銷信貸，“如果第二套住房被轉(zhuǎn)讓或注銷自己的信貸或注銷其后代之一的信貸，則不征收資本利得稅”。

其次，在這一點(diǎn)上，政府要求所有提供房地產(chǎn)信貸的金融機(jī)構(gòu)必須以固定利率提供信貸。 總理強(qiáng)調(diào)說(shuō)：“我們知道有些銀行目前沒(méi)有這樣做。所有銀行都必須提供固定利率信貸。”

政府還提出了“信貸保護(hù)措施”，向國(guó)稅局第六步征稅的家庭提供高達(dá) 20 萬(wàn)歐元的信貸。 安東尼奧·科斯塔 (António Costa) 說(shuō)：“國(guó)家將補(bǔ)貼利息，比在招聘時(shí)進(jìn)行的壓力測(cè)試中總計(jì)所受的最大值高出 50%?！?/p>

也就是說(shuō)，每當(dāng)利率上升到壓力測(cè)試中的最大值以上時(shí)，在模擬簽訂合同前的努力率時(shí)，家庭就會(huì)有不可預(yù)見(jiàn)的努力，國(guó)家“將補(bǔ)貼這種增加50%”。

關(guān)于租金，為了“將家庭的努力率收斂到最高 35%”，政府建議將支持“分配給收入不超過(guò)美國(guó)國(guó)稅局第六步的家庭，包括那些有努力率超過(guò) 35%，并且家庭收入在 IHRU 為各自市鎮(zhèn)設(shè)定的表格的最高限額之內(nèi)的人”。

總理總結(jié)道：“國(guó)家將向每戶家庭每月提供最高 200 歐元的補(bǔ)貼，以支付租金。”